Mars 2026 confirme la pleine dynamique du marché alpin sur tous ses segments. Les bilans de saison hiver attestent la résilience des destinations de montagne françaises avec 82,2 % d’occupation pendant les vacances scolaires et des hôtels en progression de 3,2 points sur la saison. L’investissement hôtelier européen franchit 27 milliards d’euros en 2025, et le capital privé accélère dans les Alpes : Pulsim annonce le 26 mars sa cible du milliard d’euros d’actifs en cinq ans, tandis que Courchevel enregistre le 30 mars la vente la plus chère de son histoire à 83 000 €/m². La loi JOP 2030, promulguée le 20 mars, compresse les délais administratifs sur les 40 chantiers olympiques et sécurise le calendrier de valorisation des actifs alpins pour les quatre prochaines années.
Le bilan des vacances d’hiver 2026, publié le 11 mars par Auvergne-Rhône-Alpes Tourisme, confirme une saison solide pour les stations de montagne françaises. Sur la période du 7 février au 6 mars 2026, les hébergements marchands affichent un taux d’occupation moyen de 82,2 %. La semaine du 14 février a frôlé le complet avec 92,9 % d’occupation, suivie de 90,4 % la semaine suivante. Sur l’ensemble de la saison hivernale (6 décembre 2025 – 10 avril 2026), le taux d’occupation prévisionnel ressort à 66,8 %, soit +1,5 point par rapport à la saison précédente. Les hôtels affichent 71,5 % d’occupation sur la saison (+3,2 points), les résidences 81,8 % (+3,3 points). Le niveau de satisfaction des professionnels en station atteint 78 %, en hausse de 3 points, avec 79 % de satisfaits dans les stations alpines.
Pourquoi c’est important : Un taux d’occupation hôtelier de 71,5 % sur la saison, en progression de 3,2 points, est un signal direct de RevPAR en hausse. Pour les investisseurs, cette dynamique confirme que l’hôtellerie de montagne consolide sa position dans le portefeuille d’actifs touristiques : la demande excède structurellement l’offre disponible de qualité. La progression des résidences de tourisme (+3,3 points) indique également une forte appétence pour les formats résidentiels haut de gamme, qui combinent rendement locatif et valorisation patrimoniale. La prévision d’inter-vacances de mars à +4,4 points suggère une prolongation de la saison au-delà des pics habituels, ce qui constitue un argument supplémentaire pour les actifs capables de capter la clientèle en saison basse.
L’édition 2026 du Hotel Investor Compass, publiée le 24 mars par Cushman & Wakefield, dessine un paysage d’investissement hôtelier européen en nette consolidation. Parmi les 74 décideurs seniors interrogés (représentant collectivement près de 18 milliards d’euros investis en hôtels entre 2020 et 2025), 86 % prévoient d’allouer un capital égal ou supérieur à 2025, et 58 % entendent déployer davantage. Signe d’un marché acheteur : 54 % se positionnent en net buyers contre seulement 7 % en net sellers. Le rendement cible moyen passe à 15,6 % (contre 13,6 % en 2025). La France se maintient à 60 % d’intérêt déclaré, derrière l’Italie et la péninsule ibérique. Le RevPAR européen a progressé de +3,9 % en 2025.
Pourquoi c’est important : Quand 86 % des investisseurs institutionnels signalent leur intention d’accroître ou maintenir leur exposition hôtelière, c’est une validation de classe d’actifs difficile à ignorer. La hausse du ROE cible à 15,6 % ne traduit pas de méfiance mais une réévaluation haussière des opportunités disponibles. Pour les marchés alpins, cela signifie que les capitaux institutionnels cherchent activement des véhicules d’entrée, et que les actifs bien positionnés (4 étoiles, valeur d’achat entre 50 et 80 millions d’euros, potentiel de revalorisation identifié) seront les premiers à bénéficier de cet afflux. La montagne française, citée parmi les marchés régionaux les plus attractifs aux côtés de la PACA, s’inscrit directement dans cette dynamique.
Le bilan annuel publié le 2 mars 2026 par Cushman & Wakefield révèle un marché hôtelier européen en pleine accélération. En 2025, les transactions hôtelières ont atteint 27 milliards d’euros pour plus de 1 050 hôtels et 133 400 chambres, soit une hausse de 23 % par rapport à 2024 et un niveau 28 % au-dessus de la moyenne décennale, soit la meilleure performance depuis 2019 (30,6 milliards). Les trois marchés les plus actifs, Royaume-Uni, Espagne et France, concentrent 49 % de l’activité totale avec 13,4 milliards d’euros. L’Espagne enregistre la plus forte croissance (+52 % en glissement annuel). La France se classe parmi les marchés les plus actifs d’Europe, avec des performances régionales en progression notamment dans les Alpes et la PACA. Pour 2026, Cushman & Wakefield anticipe une poursuite de cette dynamique positive, portée par l’amélioration des performances opérationnelles et un environnement de financement plus favorable.
Pourquoi c’est important : Avec 27 milliards d’euros de transactions en 2025, le marché hôtelier européen signe sa meilleure année depuis l’ère pré-Covid. Pour les Alpes françaises, ce signal est direct : la France dans le top 3 européen attire des capitaux institutionnels, des fonds de base et des repreneurs stratégiques qui cherchent activement des actifs. Les marchés régionaux premium, dont les Alpes qui combinent performances opérationnelles solides et effet catalyseur des JO 2030, se positionnent en première ligne pour capter ces flux. La hausse de 23 % des volumes en 2025 confirme que le cycle hôtelier européen est bien engagé et que les acheteurs sont en position de force pour 2026.
L’Observatoire national des stations de montagne ANMSM-Atout France a publié le 6 mars 2026 son bilan de la saison d’hiver 2026. Les hébergements touristiques en stations affichent un taux d’occupation moyen de 80 % sur les vacances scolaires, en léger repli de 4,5 % en raison d’un calendrier scolaire défavorable. Les semaines centrales ont néanmoins dépassé 90 % d’occupation. Fait marquant : la fréquentation étrangère progresse de +3,7 % en nuitées par rapport à l’hiver précédent, portée par les Espagnols (+13,2 %), les Américains (+11,1 %), les Belges (+8,3 %), les Allemands (+6,6 %) et les Suisses (+6,3 %). Les Britanniques restent la première clientèle étrangère (+1,5 %). Pour l’intersaison de mars, le taux de réservation ressort à 50 % en moyenne, en hausse de 8 % par rapport à l’an passé.
Pourquoi c’est important : Le léger repli de 4,5 % n’est pas structurel : il reflète uniquement un effet calendaire défavorable qui ne se reproduira pas la saison prochaine. La vraie information est la progression de la clientèle internationale (+3,7 % en nuitées), qui est la plus dépensière et la plus exigeante en qualité d’hébergement. Les Américains (+11,1 %) et les Espagnols (+13,2 %) représentent deux marchés émissifs en pleine croissance, moins sensibles aux aléas du calendrier scolaire français. Pour les hôteliers et investisseurs, diversifier la clientèle vers l’international est le meilleur levier pour lisser la saisonnalité et améliorer le RevPAR annuel. Les données de mars (+8 % de réservations) confirment que la saison se prolonge bien au-delà des pics habituels.
L’étude annuelle publiée le 23 mars 2026 par le groupe SeLoger, réalisée sur un panel de plus de 100 stations françaises à partir des annonces publiées et des données de l’indice des prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er janvier 2026, révèle une légère correction de -0,4 % sur un an. Mais sur cinq ans, le marché des stations de montagne affiche une progression de +18,1 %, contre +9 % pour l’ensemble du marché résidentiel français. Le prix moyen en station s’établit à 5 245 €/m² (chalets et appartements confondus). Courchevel prend la tête du classement avec 14 190 €/m², devant Val d’Isère (13 028 €/m²) et Megève. L’analyse confirme une polarisation croissante autour des stations situées au-dessus de 1 900 mètres, mieux armées face aux évolutions climatiques. Les Pyrénées enregistrent la plus forte hausse annuelle parmi les massifs (+4,1 %).
Pourquoi c’est important : Un recul de -0,4 % sur un an ne doit pas masquer la réalité structurelle : +18,1 % en cinq ans pour les stations, contre +9 % pour le marché résidentiel national. L’immobilier de montagne reste une classe d’actifs en surperformance sur le cycle long. La polarisation autour des stations d’altitude (au-dessus de 1 900 m) est un signal fort pour les investisseurs : l’actif doit être positionné sur des stations à enneigement naturel garanti et domaine skiable étendu. Courchevel, Val d’Isère et Megève confirment leur statut de valeurs refuges avec des prix en territoire record. Pour les actifs à repositionner, la carte d’altitude est désormais un critère discriminant de valorisation à long terme.
Promulguée le 20 mars 2026, la loi relative aux Jeux Olympiques et Paralympiques d’hiver Alpes françaises 2030 introduit des mesures visant à simplifier les procédures administratives en matière d’aménagement, d’urbanisme et de logement. Elle facilite notamment les mises en compatibilité des documents d’urbanisme et adapte les modalités de participation du public pour accélérer la réalisation des infrastructures nécessaires. Ces dispositions s’appliquent aux quelque 40 chantiers olympiques dont le budget total, validé par la SOLIDEO Alpes 2030, s’élève à 1,4 milliard d’euros, dont 868 millions de fonds publics (587 millions de l’État et des régions PACA et Auvergne-Rhône-Alpes). Les chantiers prioritaires incluent le village olympique de Briançon (296 millions d’euros), le complexe omnisports de Nice (148 millions) et l’ascenseur valléen Aime-La Plagne (101 millions). Dans les Hautes-Alpes, les premiers chantiers de modernisation routière sont déjà lancés.
Pourquoi c’est important : L’entrée en vigueur d’une loi dédiée à l’accélération des chantiers JO 2030 est un signal fort pour les investisseurs immobiliers alpins : les délais administratifs sont compressés, les permis de construire facilités, et le calendrier des 40 chantiers (1,4 milliard d’euros de travaux) est désormais sécurisé juridiquement. Pour les zones olympiques (Tarentaise, Briançonnais, Haute-Savoie, Nice), cela se traduit par une valorisation accélérée des actifs adjacents. L’ascenseur valléen Aime-La Plagne (101 millions d’euros) illustre le type d’infrastructure qui améliore directement l’accessibilité d’une station et donc son attractivité commerciale et immobilière. Les premières grues dans les Hautes-Alpes signalent que la phase de valorisation est déjà en cours. La fenêtre d’investissement pré-travaux se referme progressivement.
Le 30 mars 2026, un chalet privé de 1 800 m² au Jardin Alpin à Courchevel 1850, conçu par l’architecte Joseph Dirand, a été cédé pour 150 millions d’euros à l’homme d’affaires américain Ken Griffin. Le prix au mètre carré atteint 83 000 €, pulvérisant le précédent record de 2023 (135 M€, soit 60 500 €/m², acquis par Stéphane Courbit). À titre de comparaison, le prix moyen de Courchevel s’établit à 13 600 €/m², ce qui représente 6,1 fois le marché standard de la station. Le vendeur, Stephen Orenstein, ressort avec une plus-value estimée à 77 millions d’euros après un investissement initial de 17,5 millions (acquisition) et 50 à 60 millions (construction). L’information a été révélée le 30 mars 2026, confirmant la vitalité extrême du segment ultra-luxe alpin français auprès de la clientèle UHNWI internationale.
Pourquoi c’est important : À 83 000 €/m², Courchevel 1850 rejoint Manhattan et Mayfair dans le club ultra-restreint des marchés résidentiels à ce niveau de prix. Ce record fixe un nouveau plancher de référence pour l’ensemble du segment alpin haut de gamme : il documente la prime à l’altitude, à la rareté et à l’architecture de qualité. Pour les investisseurs positionnés sur le segment premium, ce signal renforce un argument structurel fort : l’offre de biens de premier rang dans les stations les plus cotées est très inférieure à la demande internationale solvable. La plus-value de 77 millions réalisée par le vendeur (+110 % sur construction incluse) illustre la mécanique de création de valeur sur les actifs bien positionnés et bien conçus. Une transaction comme celle-ci ne se produit qu’une fois tous les deux ou trois ans : elle certifie que le marché est liquide au sommet.
Le 26 mars 2026, Le 10 Minutes Hôtelier révèle l’ambition du family office Pulsim, fondé par Xavier Alvarez. Avec 457 millions d’euros d’actifs sous gestion, 14 propriétés et près de 50 000 m² de surface développée, Pulsim annonce l’objectif de doubler son portefeuille pour atteindre 1 milliard d’euros d’ici 2031. En 2025, la structure a déployé environ 40 millions d’euros en acquisitions et dégagé un résultat net de 22 millions d’euros, avec une valeur nette doublée en un an. Cinq nouvelles acquisitions sont actuellement en cours, représentant 98 millions d’euros d’engagements. La stratégie alpine s’est concrétisée en février 2026 avec le rachat de l’hôtel Souleil’or aux 2 Alpes (3 000 m², pied de piste), ravagé par un incendie en 2022 et racheté pour être repositionné en résidence hôtelière haut de gamme avec spa, piscine et 44 places de stationnement. Le programme intégrera également 200 m² de logements dédiés aux saisonniers.
Pourquoi c’est important : L’engagement d’un family office à 457 M€ sur l’hôtellerie alpine est un marqueur fort de la maturité de cette classe d’actifs. Pulsim n’est pas un investisseur opportuniste : sa stratégie (achat d’actifs distressed, repositionnement premium, montée en gamme) est exactement le modèle qui génère de la valeur dans les stations où l’offre de qualité est structurellement sous-dimensionnée. La cible du milliard en cinq ans signale que le capital privé institutionnel considère désormais l’hôtellerie de montagne comme un segment d’investissement à part entière. Le résultat net 2025 à 22 M€ avec une valeur nette doublée prouve que la thèse est déjà validée financièrement. Pour HoliProject Switzerland, ce type de transaction (acquisition, repositionnement haut de gamme, intégration logement saisonnier) est emblématique des opportunités que nous accompagnons dans les Alpes françaises et suisses.
Signal #1 : Fréquentation et performance, une saison hiver 2026 solide malgré un calendrier défavorable.
Avec 82,2 % d’occupation pendant les vacances scolaires en Auvergne-Rhône-Alpes et 80 % sur l’ensemble des stations (ANMSM), les Alpes françaises confirment leur résilience. Les semaines centrales ont dépassé 90 %. Fait marquant : la fréquentation étrangère progresse de +3,7 %, portée par les Espagnols (+13,2 %) et les Américains (+11,1 %).
Signal #2 : Investissement et transactions, l’Europe hôtelière enchaîne sa meilleure année depuis 2019.
27 milliards d’euros investis dans les hôtels européens en 2025 (+23 %), 86 % des investisseurs institutionnels prêts à maintenir ou accroître leur exposition en 2026. La France dans le top 3 européen. L’immobilier de montagne surperforme : +18,1 % sur 5 ans contre +9 % pour le marché résidentiel national.
Signal #3 : Transactions premium et capital privé, la montagne bat des records en mars 2026.
Le 30 mars, Courchevel enregistre sa vente la plus chère à 150 M€ (83 000 €/m²), +38 % au-dessus du record de 2023. Le 26 mars, Pulsim annonce sa cible du milliard d’euros et valide les Alpes comme terrain d’investissement institutionnel. La loi JOP 2030 du 20 mars compresse les délais administratifs sur 1,4 Md€ de chantiers olympiques et sécurise le calendrier de valorisation des actifs alpins pour quatre ans.
HoliProject Switzerland est une société de conseil et transaction pour les acteurs de lʼhôtellerie opérant en France et en Suisse. Nous accompagnons les investisseurs et exploitants dans la réussite de leurs projets hôteliers – du conseil stratégique à la gestion de projet – afin de transformer les tendances du marché en opportunités concrètes.
